廣州創(chuàng)新推動(dòng)危舊房自主更新 中心城區(qū)原拆原建項(xiàng)目加速
廣州城市更新的中心工作正在回歸中心城區(qū)。當(dāng)前，越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)分別啟動(dòng)了老房原址重建，打造自主更新樣板項(xiàng)目，一幕幕“老房有喜”的故事正在上演。
廣州市積極探索老城區(qū)危舊房原拆原建、自主更新模式，著力破解居民參與不足、資金籌措困難、審批流程復(fù)雜等難題，在全省率先推出花都區(qū)集群街2號(hào)、新華坊的自主更新成功案例。
目前，全市已完成自主更新改造項(xiàng)目5個(gè)，正在推進(jìn)和前期階段項(xiàng)目12個(gè)，有力推動(dòng)存量住宅提質(zhì)增效和人居環(huán)境改善。越來(lái)越多“老破小”有了原地蝶變的機(jī)會(huì)，黌橋·小石集、得勝崗、鶴園小區(qū)等項(xiàng)目有序推進(jìn)，發(fā)揮試點(diǎn)示范帶動(dòng)力，推動(dòng)片區(qū)功能優(yōu)化、環(huán)境改善和業(yè)態(tài)升級(jí)。
一次改造補(bǔ)齊生活“短板”
作為廣東省首個(gè)居民出資的原拆原建項(xiàng)目，集群街2號(hào)備受關(guān)注。家住集群街2號(hào)的馬姨，僅需5分鐘便可走完食材、日用品的消費(fèi)半徑。
重建后的家里家外，讓老街坊們直呼“大變樣”。從70年代筒子樓到戶型方正、廚衛(wèi)獨(dú)立的商品樓，一次自主更新讓這里的危房頓時(shí)增值。
花都區(qū)通過(guò)原拆原建拯救危房實(shí)現(xiàn)多維效益，讓廣州的老街坊們看到了希望。廣州不少老房子因樓齡久遠(yuǎn)、維護(hù)不善，或成為危房存在安全隱患，或人居環(huán)境跟不上時(shí)代步伐，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。
繼集群街2號(hào)試點(diǎn)項(xiàng)目成功后，廣州市加強(qiáng)政策創(chuàng)新，率先出臺(tái)城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法，制定以自主更新推動(dòng)城鎮(zhèn)危舊房原拆原建試點(diǎn)工作方案，明確全流程建設(shè)指引，積極探索危舊房原拆原建改造路徑。
其中，越秀區(qū)“黌橋·小石集”項(xiàng)目即將竣工，采取“企業(yè)+居民”小連片自主更新模式，創(chuàng)新思路增容擴(kuò)面完善公服配套。廣州市相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決多宗地改造、消防通道寬度不足、產(chǎn)權(quán)登記、委托與報(bào)建等問(wèn)題，同時(shí)推動(dòng)小石集合理增容提質(zhì)，提高原住民生活品質(zhì)。
廣州市堅(jiān)持適度“松綁”，適當(dāng)降低報(bào)建門檻，支持住宅成套化改造，允許適當(dāng)增加建筑面積，簡(jiǎn)化審批流程，開(kāi)辟危舊房原拆原建改造“快車道”。原拆原建項(xiàng)目不僅補(bǔ)齊了獨(dú)立廚衛(wèi)、公共空間等“短板”，更實(shí)現(xiàn)了“增容不增戶”。
“要我改”到“我要改”，核心在惠民
注重以人為本是原拆原建項(xiàng)目的根本，專注在地居民生活需求，同時(shí)照顧他們的成本收益，為其資產(chǎn)增值、生活提質(zhì)。廣州引導(dǎo)業(yè)主承擔(dān)主要改造成本，探索形成多主體籌資機(jī)制，妥善解決臨遷安置等問(wèn)題，最大限度爭(zhēng)取群眾理解和支持。
原拆原建項(xiàng)目最難的環(huán)節(jié)便是做通人的工作，充分調(diào)動(dòng)居民參與的積極性，這需要最大限度地惠及民生。廣州實(shí)踐“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的籌資模式，保障項(xiàng)目得以順暢推進(jìn)。
小石集項(xiàng)目用好危舊房改造辦法，及模塊化建筑6%容積率激勵(lì)的政策紅利，推動(dòng)“原拆原建”同步增容，激勵(lì)業(yè)主包括權(quán)屬單位北秀公司出資改造；得勝崗為公房租戶騰挪到面積更大的住宅中，將原址重建項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，同時(shí)擴(kuò)容周邊小學(xué)、道路，將片區(qū)公共利益最大化……
根據(jù)“一棟一策”的原則，廣州在政策創(chuàng)新、靈活安置等方面作出了大膽嘗試，以惠民利好推動(dòng)居民從“要我改”到“我要改”，逐步轉(zhuǎn)變老街坊們的人居理念。
綜觀杭州、北京、南京等全國(guó)部分成功案例，堅(jiān)持“增容不增戶”原則合理讓渡部分利益，是激勵(lì)居民參與的重要舉措。從租戶到業(yè)主，更提升了居民當(dāng)家主人翁意識(shí)和對(duì)在地住所的歸屬感。未來(lái)，自主更新面臨的資金壓力、增容壓力、協(xié)商治理壓力，仍是亟待政策創(chuàng)新才能解開(kāi)的連環(huán)扣。