廣東省人民政府辦公廳印發關于支持鐵路
建設可持續運營推進土地綜合開發
若干政策措施的通知
粵府辦〔2024〕5號
各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
《關于支持鐵路建設可持續運營推進土地綜合開發若干政策措施》已經省人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。實施過程中遇到的問題，請徑向省自然資源廳、發展改革委反映。
廣東省人民政府辦公廳
2024年5月7日
關于支持鐵路建設可持續運營推進
土地綜合開發若干政策措施
為深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的二十大精神，認真貫徹落實習近平總書記視察廣東重要講話精神，堅定不移踐行新發展理念，推進綠色發展，倡導綠色出行等綠色生活方式，加快形成生態文明制度體系，根據國務院關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的部署安排，現就推進鐵路（含國鐵干線，城際、市域、市郊、疏港鐵路等和修建復線、鐵路改造等）項目站場及毗鄰區域土地綜合開發提出以下政策措施。
一、保障綜合開發用地需求
（一）新建鐵路項目沿線市、縣人民政府應積極支持和保障綜合開發的用地需求，并根據綜合開發實施時序，將綜合開發用地需求納入國土空間規劃。鐵路項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標，由省自然資源廳使用省指標保障。
（二）在鐵路項目規劃選址階段，將土地綜合開發需求作為項目選線和站場選址的重要因素統籌考慮，沿線市、縣人民政府應及時對以站點為中心、半徑800米范圍內用地實施規劃控制，并結合國土空間規劃和城市路網等實際情況，確定站場中心點向外半徑800米左右范圍內的土地作為綜合開發備選用地。站場周邊綜合開發用地面積有限的或暫不具備開發條件的，經沿線地級以上市人民政府與鐵路建設投資主體協商后，可在該站點所在地級以上市配置綜合開發備選用地。
（三）在鐵路項目可行性研究報告批復后、鐵路站場土地綜合開發專項規劃批復前，暫停出讓及劃撥該范圍內土地；確有必要在暫停期內開展國家、省重點工程或重大民生工程、環境保護工程以及在鐵路項目規劃選址確定前立項的“三舊”改造項目建設的，由有關地級以上市人民政府向省自然資源廳提出申請，省自然資源廳牽頭會同省有關部門研究決定。
（四）扣除站場用地后，同一鐵路項目的綜合開發用地總量按站場平均規模不超過50公頃控制，單個站場綜合開發用地規模不超過100公頃。
二、加強規劃編制和銜接
（五）新建鐵路項目沿線地級以上市自然資源主管部門或行業主管部門會同鐵路建設投資主體，在項目可行性研究階段同步編制境內路段的鐵路站場土地綜合開發專項規劃，充分征求鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位以及其他相關部門書面意見后，報地級以上市人民政府批準，并報省發展改革委、自然資源廳備案后實施。經批準的鐵路站場土地綜合開發專項規劃應當納入國土空間基礎信息平臺，疊加至國土空間規劃“一張圖”，并將主要內容納入國土空間詳細規劃組織實施。涉及調整詳細規劃的，按有關規定辦理。
（六）鐵路站場土地綜合開發專項規劃應按“一體設計、統一聯建、立體開發、功能融合”的原則編制，明確綜合開發用地位置、范圍、用地規模、開發條件等，促進站場及相關設施用地布局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、交通運輸功能和城市綜合服務功能大幅提高，形成鐵路建設和城鎮及相關產業發展的良性互動機制，促進鐵路交通和城鎮化可持續發展。
三、促進土地復合開發利用
（七）對于必須與鐵路主體工程同步規劃、設計、施工的地上、地下建（構）筑物等鐵路站場預留結構空間，在符合安全生產條件下，支持鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位依法開展便民服務等相關物業的出租。
（八）利用鐵路項目紅線范圍內的用地進行地上、地表、地下空間開發的，在符合國土空間詳細規劃和鐵路項目安全需求的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協議方式辦理有償用地手續。鼓勵以出讓、租賃方式供應分層設立的建設用地使用權，進行地上、地表、地下開發。鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可按國辦發〔2014〕37號文規定采取協議方式辦理用地手續；由政府收回實施開發的，可參照低效用地再開發和“三舊”改造相關政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補償鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位。
（九）支持鐵路項目法人單位利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場主體合作，對既有鐵路項目站場用地進行綜合開發。鐵路項目沿線市、縣自然資源主管部門要依法為鐵路項目法人單位利用自有土地進行土地產權整合和宗地合并、分拆等提供服務。
四、明確供地方式
（十）鐵路項目沿線市、縣自然資源主管部門應根據國土空間規劃和鐵路站場土地綜合開發專項規劃的實施情況，將綜合開發用地納入年度建設用地供應計劃，并按要求公開。新建鐵路項目站場綜合開發用地采用市場化方式供應的，供地公告時間不得少于60個工作日。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時，將土地綜合開發權一并招標，新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發權，相應用地可按開發分期約定一次或分期提供，供地價格按出讓時的市場價確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的，如用地符合《劃撥用地目錄》，可按劃撥方式供應；如不符合《劃撥用地目錄》，采用招標拍賣掛牌方式供應，并將統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。供應既有鐵路項目綜合開發用地，應將綜合開發用地的規劃要求和鐵路建設要求一并納入土地供應的前提條件。
（十一）各地可探索對綜合開發用地采取“成片提供，分期供應”的方式辦理用地相關手續，即參照現行的招標拍賣掛牌模式先行確定綜合開發用地的使用權人和出讓價格，暫不整體履行招標拍賣掛牌供地程序中的出讓合同簽署和出讓金繳納等流程，根據國土空間規劃和實際情況進行分宗，按宗地用途和有關規定分期簽訂綜合開發用地有償使用合同，分期供地的總價格按招標拍賣掛牌時確定的價格執行。分期供地的時限最長不得超過5年。因土地使用權人原因導致分期供地不能在5年內完成的，不得再為該使用權人辦理余下土地的供地手續。
五、合理確定用地成本
（十二）符合省確定的優先發展產業且用地集約（容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上）的工業項目，可按不低于所在地土地等別相對應工業用地最低價標準的70%確定出讓底價。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和的，應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。綜合開發用地建設房地產（含商業、寫字樓等）的，需以招標拍賣掛牌方式出讓，出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，集體決策，綜合確定；土地出讓底價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓底價的20%。綜合開發用地涉及多種用途的，出讓底價不得低于相應地段各用途對應級別基準地價乘以其比例之和的70%。鼓勵空間集約利用，地下空間使用權的出讓（租賃）底價可按所在地級別基準價乘以相應的修正系數計算確定。具體修正系數由各市、縣人民政府根據當地實際情況確定。增加空中連廊通道、地下公共通道以及自有用地增加公共停車設施等，不計收地價。
（十三）經國家授權經營的土地，在使用年限內可依法作價出資（入股）、租賃或經國家出資企業審核批準后在集團公司內部國有控股、國有實際控制企業之間非公開轉讓。
六、建立綜合保障機制
（十四）新建鐵路項目內部收益率原則上應滿足行業基準值的要求，即融資前稅前財務內部收益率不應低于3%或項目資本金稅后財務內部收益率不應低于1%。新建鐵路項目建設投資由出資主體按規定籌措落實。在不新增隱性債務的前提下，鐵路建設投資主體及鐵路沿線地級以上市人民政府承擔鐵路項目可持續經營責任。其中，鐵路建設投資主體應通過優化線站位選址、提升運營效益，提高新建鐵路項目內部收益率；鐵路沿線各地級以上市提供與可持續經營責任相匹配的綜合開發用地數量，具體可持續經營責任按該市境內路段投資占項目總投資的比例確定。鐵路項目開通運營后可根據實際運營情況，每5年測算調整可持續經營責任，在項目開通運營首年起十年內分攤支付。土地綜合開發收益分市核算，優先用于落實鐵路項目可持續經營責任。
（十五）鐵路項目沿線地級以上市人民政府應與新建鐵路建設投資主體按照一體規劃、聯動供應、立體開發、統籌建設的原則，協商確定鐵路站場建設需配套安排的土地綜合開發事項，明確土地綜合開發項目與對應鐵路站場、線路工程統一聯建等相關事宜。新建鐵路項目可研審批前，沿線地級以上市與鐵路建設投資主體要簽署可持續經營責任協議，明確綜合開發用地規模、位置、支付方式等，沿線各地級以上市根據土地綜合開發等據實繳付可持續運營資金。鐵路項目可持續經營責任方案應納入鐵路項目可行性研究報告上報審批，在項目可行性研究報告批復中予以明確。鼓勵沿線各地級以上市統籌礦產資源、股權資源、產業項目收益等，合法合規加大力度支持鐵路項目可持續運營。加大對符合條件的政府和社會資本合作（PPP）項目的信貸支持力度，為項目提供長期、穩定、低成本的資金支持。
（十六）支持沿線綜合開發收益用于鐵路項目建設和運營。土地出讓收入扣除土地收儲等必要的成本和國家、省、市規定的剛性計提后，其余可用于鐵路項目建設和運營。以“鐵路項目+綜合開發”模式建設的鐵路項目，可由出讓土地獲得收入的沿線地級以上市人民政府按照收支兩條線的要求，根據與鐵路建設投資主體簽訂的可持續經營責任協議約定，從土地綜合開發收益中安排可持續經營專項補助資金撥付鐵路項目法人單位，提高鐵路項目資金籌集能力和收益水平。“十二五”“十三五”期間采用“鐵路項目+土地開發”以外模式建設的廣珠城際鐵路項目，相關地級以上市人民政府和省有關部門應按照《珠三角城際軌道交通項目運營保障金管理辦法》的具體要求實施開發收益管理。已移交廣州市的珠三角城際鐵路項目的土地綜合開發工作，由廣州市牽頭會同相關地市參照省級《珠三角城際交通項目運營保障金管理辦法》制定運營保障金管理辦法實施開發收益管理，省財政廳予以政策指導。鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地以及建成的站場、車輛段、停車場等上蓋板，其建設用地使用權由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發和“三舊”改造相關政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補償鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位。
（十七）鼓勵鐵路建設投資主體或鐵路項目法人單位積極參與項目所在地級以上市實施鐵路項目紅線范圍及周邊土地綜合開發項目的土地一級開發等業務，項目所在地級以上市應按照規定支付相關款項。
（十八）鐵路項目沿線各地級以上市在符合規定情況下設立鐵路運營保障金賬戶，匯存資金專項用于鐵路項目可持續經營。
七、建立省市監督及協調機制
（十九）嚴格土地開發利用管理。相關市、縣自然資源主管部門應與取得綜合開發用地使用權的主體明確約定鐵路站場、線路工程應先于綜合開發項目建設。取得綜合開發用地的主體未按約定優先建設鐵路站場、線路工程的，按照國辦發〔2014〕37號文規定，不得為其辦理不動產手續。
（二十）建立省市鐵路項目沿線綜合開發監督協調機制。省發展改革委統籌協調以“鐵路項目+綜合開發”模式推進鐵路項目規劃建設，省自然資源廳協調督促各地認真落實鐵路項目土地綜合開發相關用地政策，省有關部門按照各自職責加強對相關項目建設運營和綜合開發的協調指導，鐵路建設投資主體切實履行鐵路項目建設運營主體責任，鐵路項目沿線各級人民政府要高度重視、認真貫徹落實國家和省的相關政策要求，共同形成鐵路可持續經營的長效機制。
本政策措施自印發之日起施行，有效期5年。本政策措施印發實施前，按照粵府辦〔2018〕36號文簽署土地綜合開發協議的鐵路項目，繼續按粵府辦〔2018〕36號文相關規定執行。
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