深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定
各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
深圳市人民政府
二〇一一年十二月十六日
深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定
第一條 為加強原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（含其繼受單位，下同）非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地管理，規(guī)范其土地使用權(quán)交易，促進土地資源節(jié)約集約利用和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可持續(xù)發(fā)展，推進城市化和特區(qū)一體化進程，保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地是指為了保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活需要，促進其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，由規(guī)劃國土部門核準的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織保留使用的土地，具體包括：
（一）根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設(shè)用地。
（二）政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的建設(shè)用地。
第三條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地以轉(zhuǎn)讓、自主開發(fā)、合作開發(fā)、作價入股等方式進入市場交易的，適用本規(guī)定。非農(nóng)建設(shè)用地中的原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設(shè)施用地不得進行土地使用權(quán)交易，市政府有特別規(guī)定的除外。
第四條 市規(guī)劃國土部門和各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）應(yīng)當(dāng)加強對原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的服務(wù)與監(jiān)管。
市規(guī)劃國土部門及其派出機構(gòu)、下屬機構(gòu)負責(zé)規(guī)劃技術(shù)指標、用地政策和土地使用權(quán)交易等方面的服務(wù)與監(jiān)管。
各區(qū)政府及其派出機構(gòu)、下屬機構(gòu)負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織交易集體決策程序和受讓主體資格審查等方面的服務(wù)與監(jiān)管，規(guī)范集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易。
第五條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的開發(fā)建設(shè)，必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、近期建設(shè)和土地利用規(guī)劃年度實施計劃，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同書。涉及占用農(nóng)用地和未利用地的，應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)和土地利用規(guī)劃年度實施計劃、農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用計劃后方可實施。
第六條 市規(guī)劃國土部門的派出機構(gòu)負責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村為單位建立非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指標臺帳，實行動態(tài)更新管理。臺帳應(yīng)記載非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指標的劃定、調(diào)整、注銷等內(nèi)容。
非農(nóng)建設(shè)用地指標臺帳應(yīng)包括工商用地指標、居民住宅用地（含一戶一棟住宅用地、統(tǒng)建樓用地）指標和公共設(shè)施用地指標。
第七條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。自用的，免繳地價，用地為非商品性質(zhì)；按照本規(guī)定繳清地價的，用地確定為商品性質(zhì)。
對于已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時，可以申請按照合法評估機構(gòu)核定的市場評估價進行登記。
空地申請進入市場交易的，按照以下規(guī)定繳交地價：
（一）工業(yè)類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價。
（二）居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準地價的10%繳納地價；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準地價的30%繳納地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價的100%繳納地價。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地落在建成區(qū)，符合城市更新有關(guān)規(guī)定的，地價測算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規(guī)定的標準計收，市政府有特別規(guī)定的除外。
第八條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的交易按下列方式進行：
（一）通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌。
（二）通過競爭性談判等方式協(xié)商交易，但需符合第十條規(guī)定并取得區(qū)集體資產(chǎn)管理部門對受讓主體的批準文件。
（三）按照集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的項目公司的全部或部分股權(quán)。
招標、拍賣、掛牌的交易規(guī)則和程序參照國家、省、市土地使用權(quán)公開交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，相關(guān)服務(wù)費減半計收。
第九條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地按本規(guī)定第八條規(guī)定的方式進行交易的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)委托合法資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，按照資產(chǎn)評估報告制定交易方案。交易方案應(yīng)當(dāng)包含交易標的、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內(nèi)容。交易方案制定后，必須在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行公示，公示期不得少于15日。
公示結(jié)束后，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)將土地交易方案、資產(chǎn)評估報告及股東大會擬表決事宜等相關(guān)資料報送街道集體資產(chǎn)管理部門審查。經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門審查同意和現(xiàn)場監(jiān)督，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織股東大會對交易方案進行表決。街道集體資產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)束后15日內(nèi)將表決結(jié)果和監(jiān)督情況抄報所在區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在交易結(jié)束后15日內(nèi)將交易結(jié)果報所在街道集體資產(chǎn)管理部門備案。
第十條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照本規(guī)定第八條第一款第（一）、（三）項規(guī)定進行土地使用權(quán)交易或股權(quán)交易，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東2/3以上（含2/3）同意；按照本規(guī)定第八條第一款第（二）項進行土地使用權(quán)交易，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織股東大會審議且表決時獲全體股東4/5以上（含4/5）同意；但章程規(guī)定由股東代表大會表決或?qū)Ρ頉Q通過率有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十一條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)與財務(wù)狀況、經(jīng)營管理、信用資質(zhì)良好的企業(yè)進行交易。
受讓人或合資合作申請人應(yīng)當(dāng)符合原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)置并經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門核準的交易準入條件。
第十二條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向其全（獨）資注冊成立的公司或與其他原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同注冊成立的公司調(diào)撥非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)的，按照土地使用權(quán)出讓合同變更辦理相關(guān)手續(xù)。
第十三條 首次交易生效后，當(dāng)事人可共同向規(guī)劃國土部門申請土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作價入股等方式與他人共同成立房地產(chǎn)項目公司的，可由房地產(chǎn)項目公司向規(guī)劃國土部門申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和合作開發(fā)過程中，土地使用權(quán)權(quán)利人發(fā)生變化的，合作開發(fā)權(quán)利人新增、退出、變更的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理相關(guān)手續(xù)。
第十四條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地使用權(quán)市場交易所得價款應(yīng)按章程規(guī)定進行使用、分配和處分，并按照規(guī)定提取一定比例用于社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障，同時接受區(qū)、街道集體資產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
第十五條 違反本規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的，由區(qū)、街道集體資產(chǎn)管理部門責(zé)令整改；整改不合格的，規(guī)劃國土部門不得為其辦理相關(guān)手續(xù)。
國家機關(guān)工作人員和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有關(guān)人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，依照有關(guān)規(guī)定予以黨紀政紀處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。
第十六條 經(jīng)人民法院或仲裁機構(gòu)裁判，履行生效合作開發(fā)協(xié)議的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等當(dāng)事人可依法申請辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)。
2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本規(guī)定第五條、第六條規(guī)定且不違反市、區(qū)政府相關(guān)政策的，當(dāng)事人可共同申請辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)：
（一）依法取得國土部門合作建房批復(fù)的。
（二）原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照章程通過股東大會或股東代表大會同意合作建房并已經(jīng)過公證的。
第十七條 本規(guī)定的期限以自然日計算。
第十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。各區(qū)政府可結(jié)合實際情況制定具體細則。本規(guī)定施行前市、區(qū)政府相關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。