深圳市城市更新辦法
深圳市城市更新辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范本市城市更新活動，進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新活動。
本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：
（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；
（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；
（四）依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。
第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與的原則，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。
第四條 城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度。
城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)。
城市更新年度計劃應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。
第五條 城市更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實施。
第六條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實施城市更新的工作經(jīng)費(fèi)，對城市更新項目提供適當(dāng)?shù)馁Y金扶持。
城市更新涉及的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)當(dāng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的，根據(jù)政府投資項目管理的相關(guān)規(guī)定實施。
第七條 市規(guī)劃國土主管部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關(guān)的規(guī)劃土地管理政策，統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計劃管理，制定城市更新相關(guān)技術(shù)規(guī)范，組織制定城市更新單元規(guī)劃，負(fù)責(zé)城市更新過程中的土地使用權(quán)出讓、收回和收購工作。
第八條 各區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）組織轄區(qū)內(nèi)城市更新用地的整理，組織轄區(qū)內(nèi)綜合整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施，對功能改變類和其他拆除重建類更新項目的實施進(jìn)行協(xié)調(diào)。
市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策，統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門負(fù)責(zé)按照計劃安排核撥城市更新項目資金。
各相關(guān)主管部門依法在各自職能范圍內(nèi)為城市更新活動提供服務(wù)并實施管理。
第二章 城市更新規(guī)劃與計劃
第九條 全市城市更新專項規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時序、總體規(guī)模和更新策略。
第十條 法定圖則應(yīng)當(dāng)對其規(guī)劃范圍內(nèi)的城市更新作以下規(guī)定：
（一）城市更新單元的范圍；
（二）城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的類型和規(guī)模；
（三）城市更新單元的規(guī)劃指引。
第十一條 對于城市建成區(qū)中具有本辦法第二條所規(guī)定情形，需要進(jìn)行城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元，制定城市更新單元規(guī)劃。
一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。
第十二條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范制定，依法進(jìn)行公示、征求意見。
城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局；
（二）城市更新單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)；
（三）城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計指引；
（四）其他應(yīng)當(dāng)由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。
城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門意見。
第十三條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規(guī)劃國土主管部門批準(zhǔn)后實施。
未制定法定圖則地區(qū)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)后實施。城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入法定圖則的制定。
城市更新單元規(guī)劃對法定圖則的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由市規(guī)劃國土主管部門報市政府批準(zhǔn)后實施。相應(yīng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入法定圖則并予以公布。
第十四條 城市更新年度計劃對包括城市更新單元規(guī)劃的制定計劃、已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目、相關(guān)資金來源等內(nèi)容。其中，綜合整治類城市更新項目可以單獨(dú)制定年度計劃。
第十五條 各區(qū)政府可以組織其相關(guān)職能部門對轄區(qū)內(nèi)各類需要進(jìn)行城市更新的項目進(jìn)行篩選，提出轄區(qū)內(nèi)的城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，向市規(guī)劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。
市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位，也可以提出城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，在征求項目所在區(qū)政府意見后，向市規(guī)劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。
第十六條 未納入城市更新單元的城市建成區(qū)具有本辦法第二條所規(guī)定情形，具備制定城市更新單元規(guī)劃相關(guān)條件的，各區(qū)政府和市政府各相關(guān)主管部門可以依據(jù)全市城市更新專項規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議，提交市規(guī)劃國土主管部門。
第十七條 市規(guī)劃國土主管部門對各區(qū)政府、市政府各相關(guān)主管部門及有關(guān)企事業(yè)單位的申報進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)后，擬訂城市更新年度計劃，按照規(guī)定程序公示后納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃及土地利用計劃草案，報市政府審批。
需單獨(dú)制定綜合整治類更新項目年度計劃的，市規(guī)劃國土主管部門可以單獨(dú)制定并報市政府審批。
城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進(jìn)行調(diào)整。
第十八條 區(qū)政府申報的轄區(qū)內(nèi)城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由區(qū)政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。
市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位申報的城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由市規(guī)劃國土主管部門組織申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。
第三章 綜合整治類城市更新
第十九條 綜合整治類更新項目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。
綜合整治類更新項目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。
第二十條 綜合整治類城市更新的相關(guān)技術(shù)規(guī)范由有關(guān)主管部門組織擬訂，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第二十一條 綜合整治類更新項目由所在區(qū)政府制定實施方案并組織實施。
根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，實施綜合整治需報有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行報批或者備案。
第二十二條 綜合整治類更新項目的費(fèi)用由所在區(qū)政府、權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)，費(fèi)用承擔(dān)比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境的費(fèi)用，費(fèi)用承擔(dān)比例按照市、區(qū)兩級財政負(fù)擔(dān)事權(quán)劃分的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 功能改變類城市更新
第二十三條 功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。
功能改變類更新項目可以根據(jù)消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。
第二十四條 功能改變類更新項目應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。
第二十五條 實施功能改變類更新項目的土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的建筑物改變使用功能的程序，向市規(guī)劃國土主管部門及相關(guān)主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)。
市規(guī)劃國土主管部門在受理規(guī)劃許可變更申請后，應(yīng)當(dāng)在深圳特區(qū)報、深圳商報就申請事宜進(jìn)行公示，公示時間不少于7日，公示費(fèi)用由申請人承擔(dān)。
建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請將住宅改為經(jīng)營性用房的，申請人應(yīng)當(dāng)依法征得利害關(guān)系人的同意，并在申請辦理規(guī)劃許可變更手續(xù)時提交書面證明文件。
建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請其他形式的功能改變的，參照前款規(guī)定處理。
第二十六條 市規(guī)劃國土主管部門批準(zhǔn)功能改變的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同；土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳納地價。
功能改變后的土地使用權(quán)使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補(bǔ)繳地價后按照規(guī)定予以補(bǔ)足。
第五章 拆除重建類城市更新
第二十七條 拆除重建類更新項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施。
第二十八條 根據(jù)城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，城市更新單元內(nèi)土地使用權(quán)期限屆滿之前，因單獨(dú)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要或者為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地或者具備其他法定收回條件的，由市規(guī)劃國土主管部門依法收回土地使用權(quán)并予以補(bǔ)償。
第二十九條 除依法應(yīng)當(dāng)收回的外，市政府可以根據(jù)城市更新的需要組織進(jìn)行土地使用權(quán)收購，城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人也可以向市規(guī)劃國土主管部門申請土地使用權(quán)收購。
土地使用權(quán)收購的程序、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 除鼓勵權(quán)利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施城市更新的，可以在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可以在確定開發(fā)建設(shè)條件且已制定城市更新單元規(guī)劃的前提下，由政府在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中確定由中標(biāo)人或者競得人一并實施城市更新，建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的拆除清理由中標(biāo)人或者競得人負(fù)責(zé)。
第三十一條 拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人相同且為單一權(quán)利主體的，可以由權(quán)利人依據(jù)本辦法實施拆除重建。
第三十二條 拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人不同或者存在多個權(quán)利主體的，可以在多個權(quán)利主體通過協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權(quán)利主體簽訂協(xié)議并依照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定以權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)作價入股成立公司實施更新，并辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。
第三十三條 同一宗地內(nèi)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權(quán)利主體。
城中村、舊屋村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。
本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。
第三十四條 權(quán)利人拆除重建類更新項目的實施主體在取得城市更新項目規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計算，并按照規(guī)定補(bǔ)繳地價。
第三十五條 實施拆除重建的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法解決拆除重建項目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同的要求移交基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地，政府均不作補(bǔ)償。
第六章 其他規(guī)定
第三十六條 被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不需要納入城市更新年度計劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。
第三十七條 城市更新項目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)及廣東省、本市有關(guān)規(guī)定接受處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。
城市更新項目范圍內(nèi)未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。
第三十八條 城市更新單元范圍內(nèi)的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。
未被規(guī)劃用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，可以根據(jù)城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，由市規(guī)劃國土主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%且不得超過3000平方米。
第三十九條 城市更新項目應(yīng)當(dāng)遵守保護(hù)歷史文化遺存的法律、法規(guī)，依法保護(hù)城市更新范圍內(nèi)的歷史文化遺存。
實施城市更新不得破壞城市防洪系統(tǒng)、城市人民防空設(shè)施等各類城市安全保障系統(tǒng)，或者使其功能部分、全部喪失。
第四十條 根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關(guān)主管部門另行制定，報市政府批準(zhǔn)后實施。
第四十一條 城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，除應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄、城市更新或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級政策。
第四十二條 市規(guī)劃國土主管部門根據(jù)城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓合同中與更新項目實施主體約定配套建設(shè)保障性住房、產(chǎn)業(yè)用房、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容。
第四十三條 規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施。
城市更新項目分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。
分期實施的城市更新項目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。
第四十四條 城市更新項目地價計收的具體規(guī)定，由市政府另行制定。
第四十五條 實施城市更新過程中，應(yīng)當(dāng)通過發(fā)展綠色建筑，營造宜居環(huán)境，改善能源結(jié)構(gòu)，推廣中水和雨水利用，加強(qiáng)建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進(jìn)節(jié)能減排工作。
第七章 附 則
第四十六條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。
對城市更新實施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。
第四十七條 為了推進(jìn)強(qiáng)區(qū)放權(quán)，加快城市更新實施，市政府可以根據(jù)工作實際，調(diào)整職責(zé)分工，創(chuàng)新工作機(jī)制，并向社會公布。
第四十八條 本辦法自2009年12月1日起施行。本辦法施行前本市相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。