深圳市人民政府關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見
各區人民政府，市政府直屬各單位：
為妥善解決房地產登記歷史遺留問題，維護當事人合法權益，化解社會矛盾，增進社會和諧，根據有關法律法規規定，結合本市實際情況，現就加強房地產登記歷史遺留問題處理工作提出如下意見：
一、處理原則
房地產登記歷史遺留問題處理工作應堅持尊重歷史、實事求是的原則，從維護當事人合法權益的角度出發，積極尋求妥善的處理方法，努力化解社會矛盾，有效增進社會和諧。
市有關部門和各區人民政府（含新區管理機構，下同）要密切配合，簡化辦事程序，提高工作效率，合力做好房地產登記歷史遺留問題處理工作。要不斷完善房地產市場管理制度，采取切實有效的措施，嚴肅查處違法違規房地產開發企業或者個人，確保房地產市場健康、有序發展。
二、處理對象
（一）市政府《關于印發深圳市處理房地產登記歷史遺留問題若干規定的通知》（深府〔2004〕193號，以下簡稱市政府193號文）處理范圍內的房地產。
（二）市政府193號文實施之前，已批準預售且已實際銷售，未經批準改變用途、加建、超建的房地產。
（三）依照當時房改政策批準房改或者市、區住房主管部門出售，未完善相關手續的政策性住房。
（四）已取得房屋所有權證或者房地產代用證，但未完善用地或者建設手續的房地產。
屬《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理范圍的房地產，不適用本意見。
三、職責分工
市房地產登記工作機構在市房地產主管部門的領導下，負責房地產登記歷史遺留問題處理工作，各區人民政府及市規劃、國土、住房、建設、消防等主管部門予以配合。
四、特殊申請主體的確定
（一）原房地產開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的，可以由購房者申請辦理相關手續。
（二）市、區住房主管部門統一開發的政策性住房，由市、區住房主管部門申請；原鎮政府統一開發建設的，由相關街道辦事處申請；政府機關、企事業單位自行開發建設的，由原建設單位申請，原建設單位已不存在的，由其承繼單位或主管單位申請。
（三）市、區屬國有企業改制過程中，剝離到市、區投資控股公司（包括原市級資產經營公司）或上級產權單位的房地產，由投資控股公司或者上級產權單位申請。
（四）合作開發建設的房地產，合作一方或者多方已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的，可以由其他合作方申請。
五、補辦規劃確認文件
（一）依照市政府193號文規定應當補辦規劃確認文件的房地產及本意見第二條（二）、（三）、（四）項規定情形的房地產，應當向規劃主管部門申請補辦規劃確認文件。
（二）申請規劃確認手續的，應當提交以下材料：
1．申請書；
2．身份證明；
3．測繪報告；
4．其他必要材料。
有土地權屬證明的，應當一并提交。
（三）除下列情形以外的房地產，規劃主管部門應當予以現狀確認：
1．非法占用已完成征、轉地補償手續的國有土地，嚴重影響城市規劃，又不能采取措施加以改正的；
2．占用基本農田的；
3．占用一級水源保護區用地的；
4．占用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設施和公益項目用地，壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃，又不能采取措施加以改正的；
5．其他依法應當拆除或者沒收的。
規劃確認文件應當包括建筑物面積及分項指標、建筑物用途、建筑物地名命名等有關內容。
（四）依照本意見補辦規劃確認手續的房地產，如涉及變更建筑物功能或者公共設施的，應當按法律法規的規定征得有關業主的同意。
（五）按照本條予以規劃確認，如申請人或者其他有關當事人的行為違反有關規定須予以行政處罰的，應當依法予以行政處罰。行政處罰決定的作出與執行不影響規劃主管部門進行規劃確認，不影響房地產登記工作機構辦理初始登記手續。
六、補辦房屋質量檢測鑒定文件
需補辦房屋質量檢測鑒定文件的，申請人應當委托有資質的房屋安全檢測、鑒定機構對建筑物質量進行檢測、鑒定，并將房屋質量檢測鑒定文件報送建設主管部門備案。
建設主管部門自受理備案申請之日起10個工作日內出具備案證明文件。
七、補辦消防安全證明文件
需補辦消防安全證明文件的，申請人應當在房屋質量檢測鑒定合格后，委托有法定資質的工程設計、施工單位或者消防技術服務機構按照建筑物建造時的消防技術標準或者市政府制定的具體消防技術規范對建筑物現狀進行消防安全評價，取得消防安全合格意見后，報送消防主管部門備案，消防主管部門應當出具備案證明并進行抽查。
對于國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，消防主管部門應對建筑物的消防設計文件進行審核并進行驗收。經驗收合格的，消防主管部門應當出具驗收證明。
已取得消防驗收合格證明文件的（含建設工程消防驗收合格意見書、已在建筑工程竣工表上簽署過消防驗收意見、2009年5月1日后已進行備案登記的），無需重新辦理消防驗收備案或消防驗收。
八、補辦土地權屬證明文件
（一）依照市政府193號文規定應當補辦土地權屬證明文件的房地產及本意見第二條（二）、（三）、（四）項規定情形的房地產，應當向國土主管部門申請補辦土地權屬證明文件。
（二）用地單位申請補辦土地權屬證明文件，應當提交下列材料：
1．申請書；
2．身份證明；
3．測繪報告；
4．報建材料或者規劃確認文件；
5．其他必要材料。
本意見第二條（四）項規定情形的房地產，涉及原農村集體經濟組織繼受單位未完善征、轉地補償手續用地的，須提供原農村集體經濟組織繼受單位同意補辦用地手續的書面意見。
（三）國土主管部門根據申請人提供的有關材料對土地權屬來源進行認定。確實無法認定的，土地權屬來源按下列規定處理：
1．經濟特區內在1988年1月3日之前，經濟特區外在1990年5月19日之前建成的房地產，登記為行政劃撥用地；
2．經濟特區內在1988年1月3日之后，經濟特區外在1990年5月19日之后建成的房地產，登記為協議出讓用地。
（四）依照當時房改政策批準房改的或者市、區住房主管部門出售的政策性住房，需補辦用地手續的，按規定減免地價。
（五）以下房地產，購房者申請辦理房地產權利證書的，免補地價，認定為商品房性質：
1．1989年7月13日之前，向本市房地產開發企業購買的房地產；
2．經濟特區外在1993年1月1日之前，已取得縣（區）主管部門銷售批復并已銷售的房地產。
（六）土地權屬來源按照本意見登記為協議用地的，按照國家規定的相應用途的最長年限確定土地使用期限；登記為行政劃撥的用地按照我市有關規定確定土地使用期限。
1982年7月31日之前已建成竣工的，土地使用期限從1982年8月1日起計算。其他情形的房地產，如已取得土地權屬證明文件的，土地使用期限從土地權屬證明文件載明的起始日期起算；未取得土地權屬證明文件的，土地使用期限從報建時間起算。
（七）國土主管部門應當對申請補辦土地權屬證明文件的土地的范圍、權屬來源進行調查，并將土地范圍及權屬狀況進行公告，同時在該房地產出入口張貼。
經公告有異議的，應當在異議事項解決后再補辦土地權屬證明文件。公告無異議的，國土主管部門應當補辦土地權屬證明文件。
開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位，或者由于其他原因確實無法申請辦理土地權屬證明文件的，國土主管部門可以直接出具土地權屬證明文件。
土地權屬證明文件應當載明土地使用權人、土地位置、宗地號、用途、使用期限等內容。
（八）按照本意見辦理土地權屬證明文件的房地產，有下列情形之一，國土主管部門按規定核定應繳應補地價款，向市地價款追繳部門出具追繳地價函，由市地價款追繳部門向開發建設單位追繳：
1．房地產已建成銷售但開發建設單位未繳清或者補足地價款的；
2．開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的；
3．因其他原因無力繳交地價，經市政府同意與購房者辦證分離處理的。
國土主管部門可以先予辦理土地權屬證明文件并載明欠繳地價款金額；房地產登記工作機構按照購房者辦證和開發建設單位補繳地價款分離處理的原則，可以先予辦理初始登記和購房者的房地產登記手續，但在應繳地價款繳清之前不予辦理開發建設單位自有部分物業的房地產證及其他權屬證明、分證登記、抵押登記或者轉移登記。
九、稅費和物業專項維修資金的繳納
申請處理房地產登記歷史遺留問題的，申請人應當按規定繳納登記稅費及物業專項維修資金。
開發建設單位未按規定繳納登記稅費及物業專項維修資金的，房地產登記工作機構應當致函有關主管部門追繳，并參照本意見第八條規定的分離處理原則進行處理，不影響購房者辦理房地產證。
十、房地產登記
（一）申請人依照本意見申請辦理房地產初始登記的，應當提交以下材料：
1．申請書；
2．身份證明；
3．測繪報告及宗地圖；
4．土地權屬證明文件；
5．消防安全證明材料或備案證明；
6．已備案的房屋質量檢測鑒定文件；
7．規劃確認文件；
8．其他必要材料。
（二）已發房屋所有權證或者房地產代用證的，完善初始登記后，方可換發房地產證。
（三）開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位，房地產已辦理初始登記的，購房者可提交以下材料，申請轉移登記：
1．申請書；
2．身份證明；
3．房地產買賣合同或協議；
4．付清房款憑證；
5．開發建設單位已被吊銷、注銷的證明；
6．購買政策性住房的，還應提交住房主管部門核實的房改批復材料（含住房主管部門加蓋公章的分戶匯總表）；
7．其他必要材料。
房地產未辦理初始登記的，可以依照本意見規定申請辦理初始登記。房地產登記工作機構完善相關數據并對房地產權屬狀況進行公告后，購房者可申請辦理房地產轉移登記。
（四）在房地產登記過程中，房地產登記工作機構認為有必要的，可對房地產權屬狀況進行公告。
（五）按本意見規定進行登記的房地產，房地產登記工作機構應當在房地產證上備注"本房地產證依據《關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》頒發"的內容。
十一、加強房地產市場監管
（一）市規劃、國土、房地產、建設、消防等主管部門和各區人民政府要加強房地產市場監管，發現房地產開發建設單位或者個人存在違法違規行為的，應依法予以嚴肅查處。
市規劃、國土、房地產、財政、工商、稅務、法制等主管部門要密切配合，采取有力措施，切實加大地價款追繳力度。
市有關主管部門和各區人民政府要積極主動解決房地產登記歷史遺留問題處理工作中涉及本單位職責的事項。不履行或者不正確履行職責，影響房地產登記歷史遺留問題處理工作，損害行政相對人合法權益的，由監察機關依法追究有關單位及工作人員的責任。
（二）對未履行土地使用權出讓協議或者其他有關協議，違反有關法律、法規開發建設房地產，激發群體上訪或者煽動業主上訪的企業或者個人，房地產主管部門應當依法予以嚴肅查處。
市規劃、國土、房地產、財政、工商、稅務等主管部門應當將違法違規企業或者個人的違法行為、處罰結果，以及違法違規企業的法定代表人、控股股東和其他負有責任的股東的有關情況納入相應誠信檔案并向社會公布。
（三）市規劃、國土、房地產、財政、工商、稅務等主管部門可依法限制或者禁止以下企業或者個人在我市享受政府優惠政策、取得土地使用權、進行房地產開發建設或者進行其他重大經濟活動：
1．有違法違規行為并引起嚴重社會后果的房地產開發企業；
2．有違法違規行為并引起嚴重社會后果的房地產開發企業的法定代表人、控股股東和其他負有責任的股東擔任法定代表人或者控股股東的企業；
3．有違法違規行為并引起嚴重社會后果的個人及由其擔任法定代表人或者控股股東的企業。
十二、其他事項
（一）建筑物建成時間，包括建筑物改建、擴建的完成時間，以原已取得的竣工驗收證明文件記載的時間為準；未取得竣工驗收證明文件的，以房地產所在街道辦事處憑施工合同、結算書等建房有關資料進行綜合認定后出具的相關證明文件為準。
（二）本意見規定應當公告的事項，由主管部門在《深圳特區報》或者《深圳商報》公告。公告期為30日，公告費用由申請人承擔。
（三）本意見所稱的"之后"包括本數，所稱的"之前"不包括本數。
（四）本意見自發布之日起施行。市政府193號文與本意見規定不一致的，以本意見規定為準。
深圳市人民政府
二○一○年五月三十一日