深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定
第一條 為進一步規(guī)范拆除重建類城市更新項目用地審批工作，提高審批效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《建設(shè)用地審查報批管理辦法》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》、《深圳市人民政府關(guān)于深化規(guī)劃國土體制機制改革的決定》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于拆除重建類城市更新單元規(guī)劃確定由項目實施主體進行開發(fā)建設(shè)的用地和地下空間（以下簡稱“開發(fā)建設(shè)用地”）、及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。
第三條 市規(guī)劃國土主管部門為城市更新業(yè)務主管部門，負責開發(fā)建設(shè)用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的政策擬訂和業(yè)務指導工作，每半年匯總各區(qū)審批情況并報告市政府。
各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）負責開發(fā)建設(shè)用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。
各區(qū)城市更新機構(gòu)負責具體審查及報批工作，相關(guān)部門在職責范圍內(nèi)做好配合工作。
第四條 城市更新項目以城市更新單元規(guī)劃劃定的項目拆除范圍為單位，按照城市更新單元規(guī)劃確定的分期實施時序進行用地審批：
（一）涉及分期但不分項目實施的，以各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（二）不涉及分期但分項目實施的，以各分項目分別作為一個整體進行用地審批；
（三）分項目后又分期實施的，以分項目內(nèi)的各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（四）分期后又分項目實施的，以分期內(nèi)的各分項目分別作為一個整體進行用地審批。
一個整體范圍內(nèi)的全部開發(fā)建設(shè)用地應當同時辦理用地審批手續(xù),后續(xù)應當同時辦理土地使用權(quán)出讓合同簽訂手續(xù)。
第五條 城市更新項目拆除范圍內(nèi)建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬證書注銷工作完成后，實施主體應當持以下材料，向區(qū)城市更新機構(gòu)申請開發(fā)建設(shè)用地審批：
（一）城市更新項目建設(shè)用地申請表；
（二）發(fā)改部門備案文件；
（三）城市更新單元規(guī)劃批準文件；
（四）城市更新項目實施主體確認文件；
（五）項目拆除范圍內(nèi)相關(guān)土地權(quán)屬證明材料；
（六）轄區(qū)生態(tài)環(huán)境保護部門出具的項目用地不屬于疑似污染地塊的書面文件，或項目已按《深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）》規(guī)定的完成有關(guān)工作的證明材料。
（七）申請用地如位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災害隱患的，需提供地質(zhì)災害危險性評估報告及專家評審意見；
（八）其他政策要求的相關(guān)材料。
第六條 開發(fā)建設(shè)用地應同時符合以下審批條件：
（一）應符合已批城市更新單元規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，以及基本生態(tài)控制線、水源保護區(qū)、橙線、藍線、紫線、黃線、軌道保護區(qū)、高壓走廊等相關(guān)約束要求，不得占用高標準農(nóng)田、永久基本農(nóng)田；
（二）用地總面積不得大于項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地（以下簡稱“合法用地指標”）及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積；
（三）如涉及未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的，應在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前完善相關(guān)手續(xù)；
（四）如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。如未辦理的，應在用地審批時一并辦理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復；
（五）如涉及占用林地的，應按程序辦理使用林地手續(xù)，并取得林業(yè)主管部門意見；
（六）如涉及壓覆重要礦產(chǎn)資源的，應取得省級國土資源行政主管部門出具的壓覆重要礦產(chǎn)資源儲量登記書；
（七）如位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災害隱患的，應進行地質(zhì)災害危險性評估并取得專家評審意見；
（八）如經(jīng)市生態(tài)環(huán)境部門認定屬于污染地塊需開展土壤環(huán)境詳細調(diào)查和風險評估的,應按《深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）》的規(guī)定完成有關(guān)工作；
（九）應落實城市更新單元計劃、規(guī)劃及項目實施監(jiān)管協(xié)議中相關(guān)要求；
（十）應符合國家法律、法規(guī)和有關(guān)政策的其他要求。
第七條 根據(jù)城市更新單元規(guī)劃，將拆除范圍外的已批未建設(shè)用地（以下簡稱“被騰挪用地”）通過騰挪方式納入城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地范圍的，按照以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：
（一）計劃申報主體應與被騰挪用地土地使用權(quán)人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規(guī)劃一并報審。
（二）項目實施主體申請人應與被騰挪用地土地使用權(quán)人簽訂土地騰挪協(xié)議書。區(qū)城市更新機構(gòu)在確認項目實施主體時，應根據(jù)城市更新單元規(guī)劃有關(guān)要求對土地騰挪協(xié)議書進行審查，不符合要求的，不得核發(fā)實施主體確認文件。被騰挪用地如涉及閑置的，在項目實施主體確認前應依法處置完畢并可由土地使用權(quán)人開發(fā)建設(shè)。
區(qū)城市更新機構(gòu)與項目實施主體簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議應明確對被騰挪用地的監(jiān)管內(nèi)容。
土地騰挪協(xié)議書應明確由項目實施主體負責理清已批未建設(shè)用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關(guān)系，并按照城市更新單元規(guī)劃明確約定被騰挪用地和項目拆除范圍內(nèi)用于騰挪的土地（以下簡稱“騰挪用地”）的坐標、面積、用途、容積率、出讓年期等內(nèi)容。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權(quán)出讓合同的約定執(zhí)行。
（三）項目實施主體確認后，被騰挪用地的土地使用權(quán)人或經(jīng)其授權(quán)委托的項目實施主體應向不動產(chǎn)登記中心申請注銷被騰挪用地的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
（四）區(qū)城市更新機構(gòu)在審查項目開發(fā)建設(shè)用地申請時，應同時審查項目涉及的土地騰挪情況，一并報區(qū)政府審批。
（五）區(qū)城市更新機構(gòu)在開發(fā)建設(shè)用地簽訂土地出讓合同前應與被騰挪用地土地使用權(quán)人、項目實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，明確騰挪用地的界址范圍、坐標和相關(guān)權(quán)利義務。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權(quán)出讓合同的約定執(zhí)行。
第八條 城市更新單元規(guī)劃確定的架空連廊、跨街建筑物或地下空間，建設(shè)用地審批時應明確其水平投影范圍、面積和豎向標高。
屬于開發(fā)建設(shè)用地范圍外的公共架空連廊和公共通道的，其用地申請由區(qū)相關(guān)部門或其委托實施主體報區(qū)城市更新機構(gòu)審查后，參照本規(guī)定第十二條的規(guī)定辦理后續(xù)手續(xù)。
開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)如涉及公共架空連廊的，應在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定，公共架空連廊建成后產(chǎn)權(quán)無償移交政府，24小時無條件對公眾開放。
架空連廊、跨街建筑物或地下空間等涉及與相鄰地塊互聯(lián)互通的，應在各相鄰地塊的土地使用權(quán)出讓合同或者補充協(xié)議中約定互聯(lián)互通的義務。
在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段，可以根據(jù)城市更新單元規(guī)劃和相關(guān)標準規(guī)范對其水平投影范圍、面積和豎向標高進行適當調(diào)整，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，無需重新申請建設(shè)用地審批。
第九條 分期實施的城市更新項目，各期拆除范圍內(nèi)的合法用地指標應在當期使用。如后期拆除范圍內(nèi)合法用地指標不足的，對于不足部分，可使用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的項目合法用地指標超出已出讓開發(fā)建設(shè)用地面積的部分。超出的合法用地指標存在多種用地類別時，按照地價測算次序使用。
第十條 城市更新項目涉及非農(nóng)建設(shè)用地與農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地重疊的，按照以下規(guī)則處理：
（一）非農(nóng)建設(shè)用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成前已經(jīng)劃定的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標。
（二）非農(nóng)建設(shè)用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成后調(diào)入的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理的，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標；重疊部分按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理的，非農(nóng)建設(shè)用地可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標，無需再調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地方案。
第十一條 非農(nóng)建設(shè)用地與舊屋村用地重疊的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理的，舊屋村用地不計入合法用地指標；重疊部分按舊屋村用地處理的，非農(nóng)建設(shè)用地可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標，無需再調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地方案。
第十二條 區(qū)城市更新機構(gòu)應在受理申請之日起20個工作日內(nèi)對開發(fā)建設(shè)用地申請進行審查。經(jīng)審查符合相關(guān)規(guī)定的，報區(qū)政府審批，區(qū)政府審批通過后核發(fā)建設(shè)用地批復。經(jīng)審查不符合相關(guān)規(guī)定或區(qū)政府審批不通過的，由區(qū)城市更新機構(gòu)作出不予行政許可決定。
區(qū)政府核發(fā)批復后，區(qū)城市更新機構(gòu)按程序辦理涉及的農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案備案、土地使用權(quán)出讓合同簽訂等后續(xù)手續(xù)，并及時錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。
第十三條 城市更新單元規(guī)劃確定無償移交政府的用地應在城市更新項目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前移交入庫。
城市更新項目拆除范圍內(nèi)涉及非農(nóng)建設(shè)用地的，區(qū)城市更新機構(gòu)應通知規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)在城市更新項目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前核銷非農(nóng)建設(shè)用地指標。
第十四條 項目如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，其農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案由區(qū)城市更新機構(gòu)擬訂并與項目開發(fā)建設(shè)用地同步報區(qū)政府審批。
僅涉及地下空間，地面仍保留為非建設(shè)用地的，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。
架空連廊、跨街建筑物按照其水平投影面積進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。
第十五條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案應同時符合以下審批條件：
（一）符合土地利用總體規(guī)劃；
（二）占用土地利用總體規(guī)劃確定的限制建設(shè)區(qū)和禁止建設(shè)區(qū)的建設(shè)項目須提供有審批權(quán)的人民政府或相關(guān)部門審批同意的批復。
（三）未占用高標準農(nóng)田和永久基本農(nóng)田；
（四）占用耕地的，須按相關(guān)規(guī)定辦理占用耕地手續(xù)。
（五）土地權(quán)屬、位置、范圍、地類、面積準確、清晰；
（六）涉及違法用地的，須提供違法用地行為已經(jīng)查處完畢的證明材料。
第十六條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案經(jīng)區(qū)政府審批通過后5個工作日內(nèi)，區(qū)城市更新機構(gòu)應向市財政主管部門申請繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費，并于取得市財政主管部門出具的繳費憑證后的10個工作日內(nèi)提請區(qū)政府核發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復。批復結(jié)果應抄送國家土地督察廣州局、省自然資源廳和轄區(qū)稅務部門。
涉及占用耕地的，實施主體應辦理耕地占用稅完稅手續(xù)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前提供完稅憑證。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案備案、供地情況備案等工作由區(qū)城市更新機構(gòu)負責。
第十七條 區(qū)城市更新機構(gòu)編制更新項目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案前應征求市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)意見，明確新增建設(shè)用地指標的來源。市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)根據(jù)區(qū)政府核發(fā)的批復做好轄區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)用指標使用臺賬管理工作，并按要求定期報市規(guī)劃國土主管部門匯總。
第十八條 區(qū)政府核發(fā)建設(shè)用地批復、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復后，區(qū)城市更新機構(gòu)應分別在項目現(xiàn)場及門戶網(wǎng)站將用地批復、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復予以公開。
第十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
附件：
1.城市更新項目建設(shè)用地申請表；
2.**區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請審議**項目等*項城市更新項目用地的請示；
3.城市更新項目用地審批表；
4.**區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請批復**項目等*項城市更新項目用地的請示；
5.深圳市**區(qū)政府（新區(qū)管委會）關(guān)于**項目等*項城市更新項目用地的批復（代擬稿）；
6. 關(guān)于**區(qū)*年*半城市更新項目用地審批情況的報告。
附件下載：附件1-6