深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定
第一條 為進一步規(guī)范拆除重建類城市更新項目用地審批工作，提高審批效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《建設用地審查報批管理辦法》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》、《深圳市人民政府關于深化規(guī)劃國土體制機制改革的決定》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等相關規(guī)定，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于拆除重建類城市更新單元規(guī)劃確定由項目實施主體進行開發(fā)建設的用地和地下空間（以下簡稱“開發(fā)建設用地”）、及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。
第三條 市規(guī)劃國土主管部門為城市更新業(yè)務主管部門，負責開發(fā)建設用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的政策擬訂和業(yè)務指導工作，每半年匯總各區(qū)審批情況并報告市政府。
各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）負責開發(fā)建設用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。
各區(qū)城市更新機構負責具體審查及報批工作，相關部門在職責范圍內(nèi)做好配合工作。
第四條 城市更新項目以城市更新單元規(guī)劃劃定的項目拆除范圍為單位，按照城市更新單元規(guī)劃確定的分期實施時序進行用地審批：
（一）涉及分期但不分項目實施的，以各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（二）不涉及分期但分項目實施的，以各分項目分別作為一個整體進行用地審批；
（三）分項目后又分期實施的，以分項目內(nèi)的各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（四）分期后又分項目實施的，以分期內(nèi)的各分項目分別作為一個整體進行用地審批。
一個整體范圍內(nèi)的全部開發(fā)建設用地應當同時辦理用地審批手續(xù),后續(xù)應當同時辦理土地使用權出讓合同簽訂手續(xù)。
第五條 城市更新項目拆除范圍內(nèi)建筑物拆除和不動產(chǎn)權屬證書注銷工作完成后，實施主體應當持以下材料，向區(qū)城市更新機構申請開發(fā)建設用地審批：
（一）城市更新項目建設用地申請表；
（二）發(fā)改部門備案文件；
（三）城市更新單元規(guī)劃批準文件；
（四）城市更新項目實施主體確認文件；
（五）項目拆除范圍內(nèi)相關土地權屬證明材料；
（六）轄區(qū)生態(tài)環(huán)境保護部門出具的項目用地不屬于疑似污染地塊的書面文件，或項目已按《深圳市建設用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）》規(guī)定的完成有關工作的證明材料。
（七）申請用地如位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災害隱患的，需提供地質(zhì)災害危險性評估報告及專家評審意見；
（八）其他政策要求的相關材料。
第六條 開發(fā)建設用地應同時符合以下審批條件：
（一）應符合已批城市更新單元規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，以及基本生態(tài)控制線、水源保護區(qū)、橙線、藍線、紫線、黃線、軌道保護區(qū)、高壓走廊等相關約束要求，不得占用高標準農(nóng)田、永久基本農(nóng)田；
（二）用地總面積不得大于項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地（以下簡稱“合法用地指標”）及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積；
（三）如涉及未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的，應在簽訂土地使用權出讓合同前完善相關手續(xù)；
（四）如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。如未辦理的，應在用地審批時一并辦理，并在簽訂土地使用權出讓合同前取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復；
（五）如涉及占用林地的，應按程序辦理使用林地手續(xù)，并取得林業(yè)主管部門意見；
（六）如涉及壓覆重要礦產(chǎn)資源的，應取得省級國土資源行政主管部門出具的壓覆重要礦產(chǎn)資源儲量登記書；
（七）如位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災害隱患的，應進行地質(zhì)災害危險性評估并取得專家評審意見；
（八）如經(jīng)市生態(tài)環(huán)境部門認定屬于污染地塊需開展土壤環(huán)境詳細調(diào)查和風險評估的,應按《深圳市建設用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）》的規(guī)定完成有關工作；
（九）應落實城市更新單元計劃、規(guī)劃及項目實施監(jiān)管協(xié)議中相關要求；
（十）應符合國家法律、法規(guī)和有關政策的其他要求。
第七條 根據(jù)城市更新單元規(guī)劃，將拆除范圍外的已批未建設用地（以下簡稱“被騰挪用地”）通過騰挪方式納入城市更新單元開發(fā)建設用地范圍的，按照以下程序辦理相關手續(xù)：
（一）計劃申報主體應與被騰挪用地土地使用權人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規(guī)劃一并報審。
（二）項目實施主體申請人應與被騰挪用地土地使用權人簽訂土地騰挪協(xié)議書。區(qū)城市更新機構在確認項目實施主體時，應根據(jù)城市更新單元規(guī)劃有關要求對土地騰挪協(xié)議書進行審查，不符合要求的，不得核發(fā)實施主體確認文件。被騰挪用地如涉及閑置的，在項目實施主體確認前應依法處置完畢并可由土地使用權人開發(fā)建設。
區(qū)城市更新機構與項目實施主體簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議應明確對被騰挪用地的監(jiān)管內(nèi)容。
土地騰挪協(xié)議書應明確由項目實施主體負責理清已批未建設用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關系，并按照城市更新單元規(guī)劃明確約定被騰挪用地和項目拆除范圍內(nèi)用于騰挪的土地（以下簡稱“騰挪用地”）的坐標、面積、用途、容積率、出讓年期等內(nèi)容。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權出讓合同的約定執(zhí)行。
（三）項目實施主體確認后，被騰挪用地的土地使用權人或經(jīng)其授權委托的項目實施主體應向不動產(chǎn)登記中心申請注銷被騰挪用地的不動產(chǎn)權屬證書。
（四）區(qū)城市更新機構在審查項目開發(fā)建設用地申請時，應同時審查項目涉及的土地騰挪情況，一并報區(qū)政府審批。
（五）區(qū)城市更新機構在開發(fā)建設用地簽訂土地出讓合同前應與被騰挪用地土地使用權人、項目實施主體簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議，明確騰挪用地的界址范圍、坐標和相關權利義務。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權出讓合同的約定執(zhí)行。
第八條 城市更新單元規(guī)劃確定的架空連廊、跨街建筑物或地下空間，建設用地審批時應明確其水平投影范圍、面積和豎向標高。
屬于開發(fā)建設用地范圍外的公共架空連廊和公共通道的，其用地申請由區(qū)相關部門或其委托實施主體報區(qū)城市更新機構審查后，參照本規(guī)定第十二條的規(guī)定辦理后續(xù)手續(xù)。
開發(fā)建設用地范圍內(nèi)如涉及公共架空連廊的，應在土地使用權出讓合同中明確約定，公共架空連廊建成后產(chǎn)權無償移交政府，24小時無條件對公眾開放。
架空連廊、跨街建筑物或地下空間等涉及與相鄰地塊互聯(lián)互通的，應在各相鄰地塊的土地使用權出讓合同或者補充協(xié)議中約定互聯(lián)互通的義務。
在建設工程規(guī)劃許可階段，可以根據(jù)城市更新單元規(guī)劃和相關標準規(guī)范對其水平投影范圍、面積和豎向標高進行適當調(diào)整，并簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議，無需重新申請建設用地審批。
第九條 分期實施的城市更新項目，各期拆除范圍內(nèi)的合法用地指標應在當期使用。如后期拆除范圍內(nèi)合法用地指標不足的，對于不足部分，可使用已簽訂土地使用權出讓合同的項目合法用地指標超出已出讓開發(fā)建設用地面積的部分。超出的合法用地指標存在多種用地類別時，按照地價測算次序使用。
第十條 城市更新項目涉及非農(nóng)建設用地與農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地重疊的，按照以下規(guī)則處理：
（一）非農(nóng)建設用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成前已經(jīng)劃定的，重疊部分按非農(nóng)建設用地處理，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標。
（二）非農(nóng)建設用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成后調(diào)入的，重疊部分按非農(nóng)建設用地處理的，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標；重疊部分按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理的，非農(nóng)建設用地可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標，無需再調(diào)整非農(nóng)建設用地方案。
第十一條 非農(nóng)建設用地與舊屋村用地重疊的，重疊部分按非農(nóng)建設用地處理的，舊屋村用地不計入合法用地指標；重疊部分按舊屋村用地處理的，非農(nóng)建設用地可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標，無需再調(diào)整非農(nóng)建設用地方案。
第十二條 區(qū)城市更新機構應在受理申請之日起20個工作日內(nèi)對開發(fā)建設用地申請進行審查。經(jīng)審查符合相關規(guī)定的，報區(qū)政府審批，區(qū)政府審批通過后核發(fā)建設用地批復。經(jīng)審查不符合相關規(guī)定或區(qū)政府審批不通過的，由區(qū)城市更新機構作出不予行政許可決定。
區(qū)政府核發(fā)批復后，區(qū)城市更新機構按程序辦理涉及的農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案備案、土地使用權出讓合同簽訂等后續(xù)手續(xù)，并及時錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。
第十三條 城市更新單元規(guī)劃確定無償移交政府的用地應在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前移交入庫。
城市更新項目拆除范圍內(nèi)涉及非農(nóng)建設用地的，區(qū)城市更新機構應通知規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前核銷非農(nóng)建設用地指標。
第十四條 項目如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，其農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案由區(qū)城市更新機構擬訂并與項目開發(fā)建設用地同步報區(qū)政府審批。
僅涉及地下空間，地面仍保留為非建設用地的，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。
架空連廊、跨街建筑物按照其水平投影面積進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。
第十五條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案應同時符合以下審批條件：
（一）符合土地利用總體規(guī)劃；
（二）占用土地利用總體規(guī)劃確定的限制建設區(qū)和禁止建設區(qū)的建設項目須提供有審批權的人民政府或相關部門審批同意的批復。
（三）未占用高標準農(nóng)田和永久基本農(nóng)田；
（四）占用耕地的，須按相關規(guī)定辦理占用耕地手續(xù)。
（五）土地權屬、位置、范圍、地類、面積準確、清晰；
（六）涉及違法用地的，須提供違法用地行為已經(jīng)查處完畢的證明材料。
第十六條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案經(jīng)區(qū)政府審批通過后5個工作日內(nèi)，區(qū)城市更新機構應向市財政主管部門申請繳納新增建設用地土地有償使用費，并于取得市財政主管部門出具的繳費憑證后的10個工作日內(nèi)提請區(qū)政府核發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復。批復結果應抄送國家土地督察廣州局、省自然資源廳和轄區(qū)稅務部門。
涉及占用耕地的，實施主體應辦理耕地占用稅完稅手續(xù)，在簽訂土地使用權出讓合同前提供完稅憑證。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案備案、供地情況備案等工作由區(qū)城市更新機構負責。
第十七條 區(qū)城市更新機構編制更新項目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案前應征求市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構意見，明確新增建設用地指標的來源。市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構根據(jù)區(qū)政府核發(fā)的批復做好轄區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)用指標使用臺賬管理工作，并按要求定期報市規(guī)劃國土主管部門匯總。
第十八條 區(qū)政府核發(fā)建設用地批復、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復后，區(qū)城市更新機構應分別在項目現(xiàn)場及門戶網(wǎng)站將用地批復、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復予以公開。
第十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
附件：
1.城市更新項目建設用地申請表；
2.**區(qū)（新區(qū)）城市更新局關于提請審議**項目等*項城市更新項目用地的請示；
3.城市更新項目用地審批表；
4.**區(qū)（新區(qū)）城市更新局關于提請批復**項目等*項城市更新項目用地的請示；
5.深圳市**區(qū)政府（新區(qū)管委會）關于**項目等*項城市更新項目用地的批復（代擬稿）；
6. 關于**區(qū)*年*半城市更新項目用地審批情況的報告。
附件下載：附件1-6