深圳經濟特區土地使用權出讓條例
深圳經濟特區土地使用權出讓條例
（1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過 根據1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第二次會議《關于修改〈深圳經濟特區土地使用權出讓條例〉第十一條的決定》第一次修正 根據1998年2月13日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第二十次會議《關于修改〈深圳經濟特區土地使用權出讓條例〉的決定》第二次修正 根據2008年9月23日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議《關于修改〈深圳經濟特區土地使用權出讓條例〉的決定》第三次修正 根據2010年12月24日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈深圳經濟特區股份合作公司條例〉等三項特區法規的決定》第四次修正 根據2019年10月31日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議《關于修改〈深圳經濟特區人體器官捐獻移植條例〉等四十五項法規的決定》第五次修正 根據2021年10月30日深圳市第七屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈深圳經濟特區土地使用權出讓條例〉的決定》第六次修正）
目 錄
第一章 總則
第二章 土地使用權出讓合同
第三章 拍賣出讓土地使用權
第四章 招標出讓土地使用權
第五章 協議出讓土地使用權
第六章 土地使用權的終止
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了加強對深圳經濟特區（以下簡稱特區）土地使用權出讓的管理，規范土地使用權出讓行為，合理利用土地資源，保護有關當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合特區實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱土地使用權出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市人民政府支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用者應當向市人民政府交納土地開發與市政配套設施金。
土地使用權出讓金、土地開發與市政配套設施金應當一次性交付。
第三條 市規劃和自然資源部門是特區土地使用權出讓的主管部門，統一對土地使用權進行出讓，對出讓的土地進行管理。其他單位不得出讓土地使用權。
土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）由市規劃和自然資源部門與土地使用者簽訂。
土地使用者與市規劃和自然資源部門簽訂或者變更土地使用權出讓合同時，應當向市規劃和自然資源部門交納土地開發與市政配套設施金。
第四條 本條例適用于特區內國有土地使用權的出讓。地下自然資源及其他埋藏物屬國家所有，不在土地使用權出讓范圍之內。
集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依照本條例出讓其使用權。
第五條 中華人民共和國境內外的企業、組織和個人，均可以依照本條例的規定取得土地使用權，但是法律、法規另有規定的除外。
第六條 依照本條例規定取得的土地使用權，土地使用者在使用年限內，可以依法使用、轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受法律保護。
第七條 土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守法律、法規的規定，不得損害社會公共利益。
第八條 市規劃和自然資源部門會同市其他有關部門，根據特區城市規劃、社會經濟發展規劃和產業政策制定年度土地開發供應計劃，經市人民政府批準后，由市規劃和自然資源部門統一組織實施。
第九條 土地使用權出讓，應當堅持與建設項目相結合的原則。沒有建設項目的，不供應土地，但是按照本條例規定以拍賣、招標形式出讓土地使用權的除外。
第十條 土地使用權出讓金、土地開發與市政配套設施金等土地收益，由市規劃和自然資源部門負責收集后統一繳入市人民政府在地方國庫中設立的國有土地使用權出讓收入專戶，由市財政部門依法管理。
第十一條 市人民政府設立深圳市土地投資開發中心（以下簡稱開發中心），組織土地開發和城市基礎設施的建設。
第十二條 國有土地使用權出讓收入按照國家、省、市有關規定使用，市財政部門負責監督并審核，市審計部門定期審計。
市人民政府應當制定土地使用權出讓收支管理辦法，加強對國有土地使用權收支的管理。
第十三條 市財政部門每年應當向深圳市人民代表大會常務委員會（以下簡稱市人大常委會）報告年度國有土地使用權出讓收支情況。
市審計部門應當同時向市人大常委會報告土地使用權出讓收支審計情況。
第十四條 土地使用權出讓最高年限按照下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
第十五條 土地使用者依照本條例簽訂出讓合同付清土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金后，應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定辦理登記，領取不動產權屬證書。
出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的不動產權屬證書前，可以占有和使用該宗土地，但是不得處分。
第二章 土地使用權出讓合同
第十六條 土地使用者與市規劃和自然資源部門應當依照本條例的規定訂立書面出讓合同。土地使用者委托他人代簽出讓合同的，代理人應當向市規劃和自然資源部門提交委托人出具的授權委托書。香港、澳門、臺灣和境外的企業、組織或者個人出具的授權委托書應當按照規定辦理公證、認證手續。
第十七條 出讓合同應當具備以下主要條款：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、地址；
（二）出讓土地使用權的宗地號、面積；
（三）土地使用年期及起止時間；
（四）土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；
（五）交付土地的時間；
（六）規劃、市政設計要點；
（七）項目竣工提交驗收時間；
（八）市政設施配套建設義務；
（九）使用相鄰土地和道路的限制；
（十）建設附屬、附加設施的項目及義務；
（十一）違約責任；
（十二）當事人認為必要的其他條款。
出讓合同應當附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。
第十八條 土地使用者對出讓的土地權屬、開發及配套設施狀況有異議的，應當在市規劃和自然資源部門通知其簽訂出讓合同前十日內提出異議。但是上述規定不適用于以拍賣、招標方式出讓的土地使用權。
自出讓合同簽訂之日起，視為已交付土地。
第十九條 出讓合同一經依法簽訂，即具有法律約束力，當事人應當全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或者解除。
第二十條 土地使用者未按照出讓合同規定的期限付清土地使用權出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權出讓金應當繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，市規劃和自然資源部門可以解除出讓合同，收回土地使用權。
土地使用者只支付定金或者保證金的，不予退還。
土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。市規劃和自然資源部門扣除土地開發與市政配套設施金總額百分之二十的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。
第二十一條 土地使用者應當按照出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。
第二十二條 土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途或者條件的，應當征得市規劃和自然資源部門的同意。市規劃和自然資源部門應當與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按照有關規定辦理變更登記。
第三章 拍賣出讓土地使用權
第二十三條 拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在市規劃和自然資源部門授權的拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按照規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。
第二十四條 市規劃和自然資源部門應當至少在拍賣前二十日將土地使用權拍賣的有關事宜在《深圳特區報》或者《深圳商報》上公告。
第二十五條 下列文件由市規劃和自然資源部門印制并于公告之日起向競投者提供：
（一）土地使用權拍賣須知；
（二）出讓合同樣式。
第二十六條 拍賣出讓土地使用權按照下列程序進行：
（一）市規劃和自然資源部門發出拍賣土地使用權公告；
（二）競投者領取有關文件；
（三）主持人按照公告規定的時間、地點依照下列規定主持拍賣活動：
1.簡介拍賣土地使用權土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項；
2.公布拍賣起叫價以及每一次應價增加數額；
3.競投者按照規定方式競相應價；
4.主持人連續兩次宣布最后報價數額而沒有競投者再應價時，最后應價者為競得人；
（四）競得人應當即時向市規劃和自然資源部門一次性付清土地開發與市政配套設施金，與市規劃和自然資源部門簽訂出讓合同，并交付土地使用權出讓金總額百分之二十的定金，余額應當自出讓合同生效之日起五日內付清。工業用地經市規劃和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，余額可以延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付清的，市規劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規定處理。
第二十七條 起叫價不等于該幅土地使用權出讓的底價，競投者最后應價低于底價時，主持人有權終止拍賣。
第二十八條 競得人不能交付定金或者拒絕簽訂出讓合同的，應當賠償組織拍賣活動支出的全部費用。市規劃和自然資源部門將該幅土地另行拍賣，拍賣所得土地使用權出讓金低于前次拍賣土地使用權出讓金的，其差額部分由上述違約的競得人負責支付。
第四章 招標出讓土地使用權
第二十九條 招標出讓土地使用權，是指由市規劃和自然資源部門公開招標或者邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。
第三十條 土地使用權招標出讓可以采取下列兩種方式進行：
（一）公開招標：由市規劃和自然資源部門發出招標公告；
（二）邀請招標：由市規劃和自然資源部門向特定人發出招標邀請書。
招標公告應當至少在截標之日前二十日在《深圳特區報》或者《深圳商報》上公布。招標邀請書應當至少在截標之日前二十日向被邀請投標人發出。
第三十一條 土地使用權招標出讓的資格范圍、內容以及招標方式由市規劃和自然資源部門根據本條例的有關規定和年度土地供應計劃及地塊的具體情況確定。
第三十二條 下列招標文件由市規劃和自然資源部門印制并向投標者提供：
（一）投標須知；
（二）土地使用權投標書；
（三）出讓合同樣式。
第三十三條 招標出讓土地使用權按照下列程序進行：
（一）市規劃和自然資源部門發出招標公告或者招標邀請書；
（二）投標者領取招標文件；
（三）投標者在投標截止日期之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，并按照市規劃和自然資源部門的規定交付投標保證金；
（四）由市規劃和自然資源部門組織開標會議，當場開標、驗標，宣布不符合投標規定的標書無效；
（五）由市規劃和自然資源部門組織招標機構按照公平、公正的原則，進行評標、定標，并向中標人發出中標通知書；
（六）中標人接到中標通知書后，應當向市規劃和自然資源部門一次性付清土地開發與市政配套設施金，并按照規定的時間與市規劃和自然資源部門簽訂出讓合同。
第三十四條 招標文件規定只出標價的，以價高者中標；規定既出標價，又需要提交規劃設計方案的，采取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。
市規劃和自然資源部門認為所有標書都沒有達到標底條件的，有權拒絕全部標書，重新組織招標。
第三十五條 中標人未在規定的時間內與市規劃和自然資源部門簽訂出讓合同的，取消其中標資格，另行組織招標，投標保證金不予退還。造成市規劃和自然資源部門損失的，中標人應當負賠償責任。
第三十六條 中標人應當自出讓合同生效之日起五日內付清土地使用權出讓金。工業用地經市規劃和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，可以延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付清的，市規劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規定處理。
第三十七條 中標人交納的投標保證金可以抵充土地使用權出讓金。未中標人所交納的投標保證金，由市規劃和自然資源部門自定標之日起三十日內退還本金。
第五章 協議出讓土地使用權
第三十八條 協議出讓土地使用權是指由市規劃和自然資源部門代表市人民政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。
前款所稱公告市場價格，是指由市規劃和自然資源部門根據土地等級、用途及房地產市場變化等因素組織評估，并定期公布的價格。
第三十九條 以協議方式出讓土地使用權的范圍：
（一）高新技術項目用地；
（二）市、區人民政府建設的微利商品房用地；
（三）市、區人民政府建設的福利商品房用地；
（四）市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地。
前款所列項目以外的用地一般應當以招標、拍賣方式出讓土地使用權。下列項目用地，經市人民政府批準，也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權，但是應當按照公告的市場價格出讓：
1.屬特區急需或者特別鼓勵發展的項目用地；
2.成片開發區用地；
3.市人民政府以土地入股合作的項目用地；
4.舊城改造用地。
市人民政府每年應當向市人大常委會報告以協議方式出讓土地使用權的情況。
第四十條 以協議出讓方式供應土地使用權的，市規劃和自然資源部門結合發展改革、水務、生態環境、交通運輸、住房建設等部門出具的有關意見，可以依職權或者申請啟動用地報批工作。
經市、區人民政府批準，并理順土地權屬關系后，市規劃和自然資源部門可以簽訂土地使用權出讓合同。
第四十一條 下列項目土地使用權協議出讓時，市規劃和自然資源部門按照本條規定減免土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金：
（一）第三十九條第一款第一項規定的用地，減收土地使用權出讓金百分之四十至百分之七十；
（二）第三十九條第一款第二項規定的用地，免收土地使用權出讓金；
（三）第三十九條第一款第三項規定的用地，免收土地使用權出讓金。土地開發與市政配套設施金的交納標準由市人民政府另行規定。
本條規定以外的土地使用權協議出讓，一律不得減免土地使用權出讓金。
第四十二條 屬本條例第三十九條第一款第一項用地的，土地使用者應當在出讓合同生效當日交付土地使用權出讓金總額百分之三十的首期款，余額應當在出讓合同生效之日起三十日內付清；經市規劃和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，余額可以延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付清的，市規劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規定處理。
屬本條例第三十九條一款第二項、第三項用地的，土地使用權出讓金的支付按照出讓合同規定的期限和方式執行。
屬本條例第三十九條第一款第四項用地的，土地使用權出讓金的支付辦法按照市人民政府規定執行。
第四十三條 市規劃和自然資源部門應當于每年十二月三十一日前將減免土地使用權出讓金的用地項目及減免數額向市人民政府報告。
第四十四條 依照本條例第三十九條第一款第一項規定減收土地使用權出讓金取得土地使用權的，土地使用者將用地出租、轉讓，以及以土地使用權與他人合資、合作建設的，應當報經市規劃和自然資源部門批準，重新簽訂出讓合同。改變用途的，應當報經市規劃和自然資源部門批準，并按照公告市場價格補足土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金，依照《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定辦理變更登記手續后，方可進行。
需補足土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金的，土地使用者辦理變更登記時，應當持市規劃和自然資源部門出具的補足土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金的憑證及重新簽訂的出讓合同。
第四十五條 依照本條例第三十九條第一款第一項規定減收土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金取得土地使用權的，經市規劃和自然資源部門批準，土地使用者可以將該土地上的建筑物、附著物用于抵押。但是抵押權人處分抵押物時，應當按照公告市場價格補足土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金后，方可進行。抵押物的處分所得應當按照規定先行繳交有關稅費。
第四十六條 依照本條例第三十九條第一款第一項規定減收土地使用權出讓金取得土地使用權的，項目投產后，由市科技創新部門負責復查。不符合高新技術項目認定標準的，應當按照公告市場價格補足土地使用權出讓金。
第四十七條 本條例第三十九條第一款第二項、第三項用地，土地使用者需出租、轉讓、抵押或者與他人合資、合作建設的，按照市人民政府規定辦理。
第四十八條 機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地，土地使用者不得改作營利性用地，不得出租、轉讓、抵押，也不得與他人合作開發建設。
第六章 土地使用權的終止
第四十九條 有下列情形之一的，土地使用權終止：
（一）出讓合同規定的年期屆滿；
（二）土地滅失；
（三）土地使用者死亡而無合法承繼人；
（四）人民法院或者市規劃和自然資源部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或者決定生效；
（五）用地單位遷移或者被依法注銷的；
（六）市人民政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第五十條 出現第四十九條第一項、第三項和第四項規定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建筑物、附著物由市規劃和自然資源部門無償收回，但是法律、法規另有規定的除外。
第五十一條 市人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。
依法提前收回土地使用權的，市人民政府根據土地使用者開發、利用土地的實際情況和年期，給土地使用者以相應的補償。
第五十二條 土地使用權年期屆滿，土地使用者應當自年期屆滿之日起十日內到市規劃和自然資源部門辦理注銷登記手續。土地使用者不辦理注銷登記手續的，由市規劃和自然資源部門徑為注銷登記。
本條例第四十九條第一款第二項、第三項、第四項、第五項和第六項規定的情形，由市規劃和自然資源部門徑為注銷登記。
第五十三條 土地使用權年期屆滿，土地使用者需繼續使用該宗土地的，應當提前六個月向市規劃和自然資源部門提出申請。市規劃和自然資源部門應當自接到申請之日起一個月內按照下列原則作出是否準予繼續使用的答復：
（一）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，準予繼續使用；
（二）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規劃要求的，土地使用者的申請不予批準。
第五十四條 準予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應當自接到市規劃和自然資源部門批準文件之日起十五日內與市規劃和自然資源部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金，并按照《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定辦理登記。
第七章 法律責任
第五十五條 違反本條例第三條規定，擅自出讓土地使用權的，出讓合同無效，市規劃和自然資源部門可以依照《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的有關規定對有關當事人的違法轉讓行為給予處罰。
第五十六條 違反本條例第二十一條規定，土地使用者未按照出讓合同規定的用途和條件開發利用土地的，由市規劃和自然資源部門責令限期改正，并可以處土地使用權出讓金總額百分之二十的罰款。拒不改正的，市規劃和自然資源部門無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。
土地使用者逾期未完成地上建筑物的，市規劃和自然資源部門自出讓合同規定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個月以內的，處土地使用權出讓金總額百分之五罰款；逾期六個月以上一年以內的，處土地使用權出讓金總額百分之十罰款；逾期一年以上兩年以內的，處土地使用權出讓金總額百分之十五罰款；逾期兩年仍未完成地上建筑物的，市規劃和自然資源部門無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。
土地使用者自出讓合同生效之日起兩年內未開發利用土地的，市規劃和自然資源部門無償收回土地使用權。
前款所稱開發利用，是指領取建設工程規劃許可證，并且工程量達到投資總額百分之二十五以上。
屬市規劃和自然資源部門無償收回土地使用權的，土地開發與市政配套設施金不予退還。
第五十七條 依照本條例第四十六條規定，經復查不符合高新技術項目認定標準的，土地使用者除按照公告市場價格補足土地使用權出讓金外，由市規劃和自然資源部門處土地使用權出讓金總額百分之二十罰款。
第五十八條 違反本條例第四十八條規定，土地使用者出租、抵押土地使用權和與他人合作開發建設的，由市規劃和自然資源部門責令改正，沒收非法所得，并處非法所得一倍以上三倍以下罰款。
違反本條例第四十四條、第四十八條規定，土地使用者擅自轉讓土地使用權的，由市規劃和自然資源部門責令改正，沒收違法所得，并處轉讓價款百分之十罰款。拒不改正的，市規劃和自然資源部門可以無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。屬市規劃和自然資源部門無償收回土地使用權的，土地開發與市政配套設金不予退還。
對有關責任人員由其所在單位或者上級機關給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十九條 土地使用者在申請用地、簽訂或者履行出讓合同中有下列情形之一的，市規劃和自然資源部門可以給予警告、撤銷用地批準文件、暫扣有關許可證件或者收回土地使用權的處罰：
（一）隱瞞重大事實，提供虛假資料或者偽造文件的；
（二）違反本條例第十五條第二款規定，擅自處分土地使用權的。
第六十條 在出讓土地使用權過程中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，由市規劃和自然資源部門收回其土地使用權并處土地使用權出讓金總額百分之五罰款；對有關責任人員由其所在單位或者上級機關給予處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第六十一條 市規劃和自然資源部門工作人員在出讓土地使用權活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十二條 原行政劃撥土地使用權的土地使用者應當于1999年12月31日前申請補辦出讓手續。
第八章 附則
第六十三條 有關土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應當協商解決，協商不成的，可以依法向人民法院起訴。
第六十四條 市人民政府可以依據本條例制定實施細則。
第六十五條 本條例自公布之日起施行。
本條例施行前在特區內實施的有關規定與本條例不一致的，以本條例為準。